福山市で築40年の中古戸建てを賃貸向けにリフォーム。予算内で整えた改修事例

これから賃貸経営を始める家主さまから、築約40年の中古戸建てのリフォームについてご相談をいただきました。場所は福山市緑陽町です。

若い借主さんに興味を持ってもらえる家にしたい。一方で、費用はできるだけ抑えたい。中古の戸建てを賃貸に出すとき、多くの家主さまがこの2つのバランスで悩まれます。

この記事では、今回の現場で藤井設備がどこを見て、何を優先し、どう改修を進めたかをご紹介します。あわせて、賃貸向けに中古戸建てを改修するときの考え方や、ご相談前に準備しておくとよいことも解説します。

「古い家を貸したいけれど、どこまで直せばよいか分からない」という家主さまの参考になれば幸いです。

 

ご相談の背景｜賃貸経営のスタートに向けた改修

家主さまのご要望

今回の家主さまは、これから賃貸経営を始めるところでした。ご要望は、建物全体のリフォームです。

• 内装（壁紙など）
• 水回り
• 外壁塗装
• 電気まわりなど、そのほかの設備

目的は、若い借主さんに「住んでみたい」と思ってもらえる家にすることです。そのうえで、賃貸経営を始めたばかりの時期なので、費用はできるだけ抑えたいというご意向でした。

 

築約40年の建物の状態

現地を確認すると、次のような状態でした。

• 築年数相応に、さびや劣化が目立つ
• 設備が、建てられた当時のまま
• 全体に古さを感じさせる

 

現地確認で見えたこと｜建物自体はしっかりしていた

まず「建物そのもの」を確かめる理由

今回、最初に確かめたのは、表面の傷みよりも建物そのものの状態です。

建物自体に大きな問題があると、表面だけを新しくしても長くは持ちません。反対に、建物がしっかりしていれば、手を入れる場所を絞っても、住まいとして十分に整えられる可能性があります。

今回の建物は、見た目こそ古さが目立つものの、建物自体はしっかりしていました。そこで、建物を大きく作り変えるのではなく、手を入れる場所を絞る方針で考えることにしました。

 

「印象」と「衛生感」の2つで考える

手を入れる場所は、次の2つを軸に選びました。

• 印象が大きく変わる場所：壁紙や外壁など、目に入る面積が大きいところ
• 衛生感が伝わる場所：キッチン、浴室、トイレ、洗面などの水回り

借主さんは、内見のときに家全体の印象と、毎日使う水回りの清潔さをよく見ます。この2つが整っていると、築年数が古くても「きれいに手入れされた家」と感じてもらいやすくなります。

 

改修の考え方｜限られた予算で何を優先したか

見た目の印象を変える｜壁紙と外壁塗装

壁紙の張り替えや外壁の塗装は、家全体の印象を大きく変えます。室内に入ったときの明るさや、外から見たときの清潔感が変わるため、借主さんの第一印象に直結します。

 

衛生感を伝える｜水回りの更新

水回りは、借主さんが毎日使う場所です。当時のままの設備は、使えるとしても古さや汚れが気になりやすくなります。水回りを更新すると、清潔に暮らせる家であることが伝わりやすくなります。

 

設備は「一部の改修」にとどめる

設備は、すべてを入れ替えるのではなく、一部の改修にとどめました。印象と衛生感に関わるところに予算を寄せるためです。

 

今回の優先順位の整理

場所	借主さんへの伝わり方	今回の考え方
壁紙（内装）	室内の明るさ、清潔感	印象が大きく変わるため、手を入れる
外壁	外から見たときの第一印象	塗装で印象を整える
水回り	毎日の使いやすさ、衛生感	更新して清潔さを伝える
そのほかの設備	暮らしの使い勝手	すべては替えず、一部の改修にとどめる

 

「すべてを新しく」にしなかった理由

費用をかければ、新しくすることはできる

外壁も、門まわりも、屋根も、費用をかければ新しくすることはできます。見積もりを出す側にとっては、そのほうが簡単な提案でもあります。

 

賃貸経営で大切なのは、費用と満足のバランス

ただ、賃貸経営をされる家主さまにとって大切なのは、費用を抑えながら、借主さんに満足して住んでもらえる状態をつくることです。改修にかけた費用は、家賃収入で少しずつ回収していくものだからです。

だからこそ今回は、「全部を新しくする」のではなく、「借主さんが満足する状態に、無理のない費用で近づける」ことを目指しました。

 

施工で大切にしたこと

できる範囲のことを、丁寧に

藤井設備でも、限られた予算の中ですべてを完璧にすることはできません。そのうえで、できる範囲のことを丁寧に仕上げることを大切にしました。

 

住む方の快適さを考えた工夫

改修の目的は、家主さまの物件の価値を整えることと、そこに住む方が快適に暮らせることです。限られた予算の中でも、住む方の目線で、細かなところまで工夫しながら改修を進めました。

 

賃貸向けに中古戸建てを改修するときの進め方

中古の戸建てを賃貸用に整えるとき、最初から「全部新しく」と考える必要はありません。今回の現場から、次の順番で考えることをおすすめします。

 

改修を考える4つのステップ

1. 建物そのものの状態を確かめる
   建物自体がしっかりしていれば、部分的な改修で整えられる場合があります。
2. 印象が変わる場所を選ぶ
   壁紙や外壁など、目に入る面積が大きい場所は、改修の効果を感じやすいところです。
3. 水回りの衛生感を考える
   キッチン、浴室、トイレ、洗面は、借主さんが清潔さを判断しやすい場所です。
4. 今回は見送る場所も決める
   予算の中で、今回は手を入れない場所をはっきりさせると、計画が立てやすくなります。

 

借主さんが内見で見やすいところ

改修の優先順位を考えるときは、借主さんの目線で家を見直すことも役に立ちます。内見のときに目に入りやすいのは、次のようなところです。

• 外観と玄関まわりの第一印象
• 室内の壁紙の汚れや色あせ
• キッチン、浴室、トイレ、洗面の清潔さ
• さびや傷みなど、古さを感じさせる部分

すべてを一度に直す必要はありません。目に入りやすく、印象に関わるところから順に考えると、予算の配分を決めやすくなります。

 

ご相談の前に準備しておくとよいこと

次のことが分かっていると、現地確認やご提案がスムーズに進みます。決まっていない項目があっても、ご相談いただけます。

• 写真：建物の外観全体、水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）、さびや傷みが気になる箇所
• ご予算の目安：全体でかけられる費用の上限
• 貸し出しの予定時期：いつ頃から入居者を募集したいか
• 想定している借主さん：単身の方、若いご家族など

写真はLINEで送っていただけます。現地を見る前に状況をつかめるため、どこから考えるかを一緒に整理しやすくなります。

 

よくあるご質問

Q. 築年数が古い家は、全部リフォームしないと借り手が見つかりませんか？

A. 建物の状態によって変わります。今回のように建物自体がしっかりしている場合は、印象が変わる場所と水回りに絞って改修する方法もあります。まずは現地で建物の状態を確かめたうえで、一緒に考えます。

 

Q. 外壁塗装と内装、どちらを優先すればよいですか？

A. 建物の傷み具合やご予算、募集の時期によって変わります。外からの第一印象と、室内に入ったときの印象のどちらに課題が大きいかを見て、優先順位を決めます。

 

Q. 水回り、内装、塗装などをまとめて相談できますか？

A. はい。水回りを中心に、内装や塗装なども含めてご相談いただけます。工事の内容に応じて協力業者と連携し、窓口をまとめて進めます。

 

Q. 一度にではなく、少しずつ改修することはできますか？

A. はい。優先順位を決めて、段階的に進める方法もあります。まず印象と衛生感に関わるところから手を入れ、残りは状況を見ながら考えることもできます。

 

藤井設備にご相談いただくと

現場を見る代表に、直接相談できる

藤井設備では、現場を見る代表に直接ご相談いただけます。建物の状態を見た本人が、そのままご予算や優先順位のお話をうかがいます。

 

水回りを起点に、内装や塗装まで窓口をまとめられる

水回りの経験を起点に、内装や塗装などのご相談も承っています。工事の内容に応じて協力業者と連携するため、工事ごとに別々の業者を探す手間を減らせます。

 

必要なところから、無理のない改修を一緒に考える

全面改修だけを前提にせず、建物の状態とご予算、優先順位をふまえて考えます。今回のように「どこに手をかけ、どこを見送るか」を一緒に整理するところから始められます。

 

まとめ｜予算に合わせて、必要なところから

築年数が古い家でも、建物がしっかりしていれば、手を入れる場所を絞ることで印象は大きく変わります。

• まず建物そのものの状態を確かめる
• 印象が変わる場所と、衛生感が伝わる水回りに予算を寄せる
• すべてを新しくせず、今回は見送る場所も決める

藤井設備は、家主さまのご予算と、住む方の快適さの両方を考えながら、必要なところから改修をご提案しています。賃貸用の物件や中古住宅の改修でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

 

ご相談・お問い合わせ

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